La location meublée : une opportunité fiscale pour les investisseurs
La location meublée offre une alternative attractive pour les investisseurs immobiliers, offrant des avantages significatifs par rapport à la location nue. Ce type de location implique la mise en location d'un bien immobilier déjà équipé de meubles et d'équipements nécessaires à la vie quotidienne. Bien que l’on retrouve souvent des biens en location meublée sur de petites surfaces (studios, T2) dans des zones tendues où les locataires sont généralement plus « mobiles », le principe de la location meublée s’applique également très bien sur de plus grands logements en colocation, ainsi que sur des biens familiaux (villas) en milieu plus rural. La location meublée semble donc être une opportunité à étudier, quel que soit le type de logement !
Bon à savoir : vous pouvez louer votre résidence principale (et sans avoir d’autorisation à demander), mais dans la limite de 120 nuitées par an !
Le cadre de la location meublée
Contrairement à la location nue, la location meublée offre une flexibilité accrue, tant pour le propriétaire que pour le locataire. Elle offre une durée de bail plus courte, permettant entre autres de pouvoir mettre fin au bail d’un locataire plus facilement si nécessaire (en cas de nécessité de réintégrer le logement, en cas d’impayés de la part du locataire, etc…).
Ce statut offre également une certaine liberté dans la fixation du loyer, généralement plus élevé que celui d'une location nue. Dans les zones où le loyer est encadré comme à Montpellier, cela permet également de pouvoir appliquer un « complément de loyer », en valorisant le mobilier.
Afin de pouvoir prétendre à louer un bien en « meublé », le décret n°2015-981 du 31/07/2015 impose une liste d’éléments mobiliers obligatoires dans le logement. Cette liste, non limitative, est relativement peu étoffée (par exemple, il n’y a pas d’obligation de fournir un canapé, une TV…). Le propriétaire devra donc choisir entre se limiter strictement à la liste d’éléments obligatoires, réduisant ainsi la possibilité de louer le bien en bail saisonnier par exemple ; ou bien pousser plus loin l’ameublement en augmentant le confort du logement (et de fait, le loyer).
Les 3 types de baux :
Il existe 3 types de baux vous permettant de louer votre bien en meublé :
Le bail saisonnier (maximum 90 jours) permettant la plus grande souplesse (Airbnb par exemple) ;
Le bail mobilité (entre 1 et 10 mois), souvent utilisé lors de déplacements professionnels dans le cadre d’une mission de plusieurs mois ;
Le bail habitation (1 an renouvelable), qui sera utilisé dans le cas de locations à durée indéterminée. Le propriétaire pourra alors récupérer son logement à chaque date d’anniversaire du bail, avec un préavis de 3 mois, et sous conditions (penser également à intégrer des clauses résolutoires dans le bail).
Avantages fiscaux de la location meublée
Statut LMNP et régime fiscal
Les propriétaires investissant dans la location meublée peuvent bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), sous certaines conditions (notamment de montant annuel de loyers perçus). Ce statut permet de percevoir des revenus locatifs non imposés dans la catégorie des revenus fonciers. En effet, les revenus issus de la location meublée entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Amortissement du bien et des meubles
L'un des principaux avantages fiscaux de la location meublée réside dans la possibilité d'amortir le bien immobilier et les meubles, permettant de déduire une partie de leur valeur du revenu locatif imposable. Cette déduction d'amortissement peut générer une baisse significative de l'impôt sur le revenu, voire une suppression d'impôt dans certains cas.
Régime micro-BIC ou réel simplifié
Les propriétaires peuvent avoir le choix, sous conditions, entre le régime micro-BIC permettant de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs, ou le régime réel simplifié qui offre une déduction des charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, charges de copropriété, etc.). Le choix dépend souvent de la rentabilité du bien et de la possibilité d'optimiser les déductions. Toutefois, et bien que faire appel à un expert-comptable ne soit pas une obligation légale, il semble que beaucoup de propriétaires ayant opté pour le régime micro-bic par facilité auraient intérêt à opter pour le régime réel. Un avis d’expert peut parfois aider à optimiser sa fiscalité !
Conclusion
La location meublée représente une opportunité intéressante pour les investisseurs, offrant des avantages fiscaux significatifs. Ce statut permet une fiscalité avantageuse en considérant les revenus locatifs comme des bénéfices industriels et commerciaux. L'amortissement du bien et des meubles ainsi que le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel simplifié offrent une flexibilité fiscale aux investisseurs, contribuant à maximiser leur rendement locatif et à réduire leur imposition. Au-delà de l’aspect fiscal, la location meublée apporte également une plus grande flexibilité, et permet d’optimiser le montant des loyers notamment dans les zones à loyer encadré.